Старт и бетонная стена финиша
Начало года для рынка было отличным. За первые 55 дней количество проданных квартир ставило рекорды, никогда так много жилья в Минске в зимнее время не продавалось. На этом фоне цены не росли, но это только на первый взгляд кажется странным. Ведь главной причиной такого явления было то, что предложение как новостроек, так и вторичного жилья на рынке тоже било все рекорды.
Но случилось 24 февраля, и рынок недвижимости Беларуси стал.
«24 февраля на рынке случился ступор, покупатели оцепенели. Потом произошел резкий рост курса доллара, что также напугало граждан, сделок было меньше, чем обычно.
Но, по данным Национального кадастрового агентства (НКА), за март количество сделок было приличным: если из 1 088 убрать доли и комнаты, то сделок 900—950 произошло. Только нужно понимать, что это сделки, которые стартовали «до»,
— рассказала независимый аналитик недвижимости Наталья Литовская.
По словам заместителя начальника отдела консалтинга и аналитики агентства «Твоя столица» Андрея Чернышева, март нужно разделить на несколько частей. «Первая — это пауза, которую взяли и продавцы, и покупатели в надежде увидеть вектор, по которому будет двигаться экономика, и сколько продолжится война. Когда стало ясно, что она затягивается, то продавцы начали снижать цены, рынок сдвинулся с мертвой точки.
Следующая часть — стабилизация курса белорусского рубля, когда стоимость доллара в обменных пунктах сравнялась с курсом Нацбанка и резко возросла активность покупателей», — отметил он.
При этом, как рассказал специалист, не должно создаваться обманного впечатления, будто рынок встал на прежние рельсы и продолжает двигаться весенними темпами. Снижение количества сделок составило около 25—30%.
Пока цены снизились не сильно
Во времена кризисов всегда растут цены на товары ежедневного спроса, а вот недвижимость дешевеет. Насколько цены упали сейчас?»
После отката доллара спрос оживился, увеличилось количество просмотров и сделок, но по другим ценам. Если в объявлениях о продаже они упали в среднем на 7%, то по данным реальных сделок — на 10%. На более дорогие объекты недвижимости и при срочной продаже — на 20 %.
В общем можно сказать, что те, кто хотел продать, отреагировали, а те, кто еще не понимает, что ждет белорусскую экономику, держат ценники и рассуждают, что будет дальше», — пояснила Наталья Литовская.
У представителя агентства недвижимости данные немного отличаются. По его словам, снижение цен по сравнению с февралем составило около 6%, предложения — 10—12%, и проходили только те сделки, в которых продавцы шли на уступки. При этом покупатели не снизили свои требования к жилью.
«Если последние лет пять молодые семьи с детьми чаще выбирали новостройки в формате «евродвушек» или «евротрошек», то сегодня они обратили внимание на вторичный рынок, так как риски возможного долгостроя в головах покупателей обострились», — уточнил Андрей Чернышев.
«Что касается новостроек, то они первыми попали под удар обвала спроса, ведь вкладываться в них на стадии котлована люди сейчас боятся, считая, что надежнее иметь наличную валюту. Но тем не менее для тех, кто держал сбережения в белорусских рублях и в связи с рывком курса доллара испугался за них, не успев обменять, многие застройщики «выкатили» интересные предложения. При стопроцентной оплате в рублях они снизили стоимость объектов в валютном эквиваленте на стадии котлована.
Полагаю, что таких паникующих, сбережения которых оказались под угрозой, было достаточно, и застройщики смогли продать энное количество квартир по такой необычной акции. Но если говорить о цене в белорусских рублях, то для покупателей ничего не изменилось», — рассказала Наталья Литовская.
Куда двинутся спрос и цены?
Отъезд людей с деньгами, собственников квартир, который с началом конфликта в Украине только усилится, вымирание Беларуси из-за пандемии, демографический провал 90-х — как эти и другие факторы отразятся на рынке жилья? Вырастут или упадут цены в ближайшие несколько месяцев? Что будет с вводом, манипулируя которым, не первый год держат цены?
Говоря о перспективах рынка, представитель агентства недвижимости отметил, что следует сделать два допущения. Первое — оптимистичное: доллар будет балансировать на уровне 2,8—2,9, новых санкций и других неприятных моментов не будет.
«В этом случае рынок постепенно активизируется, но ожидать прошлогодних показателей продаж однозначно не стоит.
Причин несколько: кредитование вторичного рынка стало дороже, новостроек — сузилось. Плюс нужно понимать, что новое жилье лишилось части целевой аудитории, которая опасается вступать в строительство, а готовое новое жилье для них дорогое.
Но владельцы вторичного рынка не должны обманываться появлением новых покупателей и вариантом возврата февральских цен. Доходы в долларах у белорусов упали. К тому же в свете широкого предложения квартиры с завышенной ценой покупатели просто игнорируют. И ждать, что кто-то придет на просмотр и, сбросив пару тысяч, удастся договориться, не стоит.
Что касается спроса, то он будет восстанавливаться постепенно, если будет стабильность.
Что касается роста цен, то его в принципе не может быть, никаких вариантов. Если же сработает пессимистичный сценарий — курс рубля будет падать, а ситуация в экономике ухудшится, то цены активно пойдут вниз», — выдал прогноз Андрей Чернышев.
«Если ничего не произойдет, спрос будет понемногу оживляться. Не все следят за политической ситуацией и рассуждают о перспективах экономики, и тем более не анализируют их. И если есть необходимость в приобретении жилья, появилась подходящая по параметрам и цене квартира, то сделки будут делаться. Цены будут снижаться, скорость непредсказуема.
В ближайшие месяцы спрос будет держаться в районе тысячи сделок. Ведь даже в самые сложные времена, когда не было кредитов и «танцевал» доллар, в Минске 700—900 сделок проходило.
Но, повторюсь, мы не знаем, что может случиться. К примеру, закрытие границ с соседними странами ЕС может испугать белорусов, изменить представления о перспективах и обвалить спрос. Потому что в ситуации, когда есть опасение, что в будущем будет все хуже и хуже, вряд ли найдется много желающих купить квартиру, потратив свои сбережения», — резюмировала Наталья Литовская.
